日々の雑事 - ZATTAs

平成25年度宅建解答考察と合格点予想

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平成25年の宅建試験が行われましたね。試験を受けられた皆さん。いかがでしたでしょ
うか。今年の問題は難問が多く、そうでない問題もクセがあり、過去の傾向と対策で勉
強を進められていた方はかなり驚かれたのではないかと思います。私独自の解答表をご
用意いたしましたので、ご確認いただければと思います。もちろん、最終的なご判断は
公式の合格通知をお待ちくださいね。

【問01-10】2 4 4 4 2 X 3 4 1 2
【問11-20】4 3 1 3 2 3 4 3 1 1
【問21-30】4 2 3 4 3 1 1 2 2 4
【問31-40】2 2 2 3 2 3 1 2 1 3
【問41-50】2 2 4 1 4 1 3 3 4 4

問6のXは不明です。私は1か4で悩み、4としていますが、私のことを信じられない!と
いう方は1をお選びいただければと思います。私自身、信じられておりませんので無理
からぬことです。問題用紙には今年も、正当は1つで、2つマークしたら問答無用で0点
のようなことが書いてあったと思いますが、またもやふたつ正当があるという珍事が発
生している可能性もございます。というわけで、ここからは今年の試験の傾向と解説を
してまいりましょう。


【総評】
今年の試験は過去問を学んできた人をつまずかせるようにつくってあるといった印象を
受けました。問題慣れした人であれば、「これこれ」ときたら「正当 or 誤答」のように
瞬間的に判断できる!などと喧伝する教材、サイトが多い中、テクニックではなく愚直
に理解し、泥臭く勉強してきた人たちが勝つ問題作りだったと思います。一方で、テク
ニックを学んできた人たちからすれば憤慨ものだったのではないでしょうか。過去特異
な問題として出題されていた「民法に規定されているものはどれか」という問題は、民
法を六法全書を目を皿のようにして読まなければならないでしょうし、到底宅建試験の
範囲にない(わけではないのですが)ように感じます。第1問目から素直に解いていか
れた方は、この特異点にやられて精神的に揺らいだものと思われます。また、テクニッ
クとして権利関係は難しいので、1問目からは解かず、15問目の法令上の制限から解く
という方法がありますが、この15問目も曲者でした。例年であれば国土利用法が出題さ
れるのですが、今年はなんと都市計画法。場慣れしている人ほど動揺したことと思いま
す。この他にも、正誤の組み合わせ、個数問題が多数出題され、判決文の読解問題もあ
り、曲者揃いの出題で受験生の心をへし折ったことは容易に想像がつきます。

この他の傾向としましては、見たことも聞いたこともないような、読んでも理解できな
いような選択肢が正解で、その他の選択肢が明らかに誤りであるですとか、まったく逆
で、明らかに正解肢のまわりが読んでも判断できない誤りの選択肢で埋め尽くされてい
るというパターンが多く見られ、前者も後者も正解が自信を持って選べないという意地
の悪い出題であったかと思います。

これらから私の予想としましては、合格ラインは31~33点であろうと思われます。点数
はさほど落ちませんが、内容はすこぶる難しい年であったと思います。これを特異年と
みるよりも、平成26年度以降の宅建試験を受験される方は平成25年を基準に対策を立て
られることをオススメいたします。

※本得点予想は受験者の点数分布によらず、問題の難易度のみで予測したものです

【権利関係】
意思表示や代理が出てこず、既に述べましたように、民法に規定されているものはどれ
かという問題で開幕から強烈なパンチを与えてきます。「これは忘れよう」とした受験
生に未成年の問題がこちらも意地悪く襲いかかります。問2の正当は4ですが、1~3のう
ち1、2あたりが見たこともないぞ!という選択肢であったのではないでしょうか。乳児
は不動産を所有できるか、何かを仕入れる際に親の同意が要るのか。常識で考えようと
した方は誤りの選択肢を選ばれたでしょう。それもそのはず。選択肢の4番は相続の中
でもマイナーな遺産分割協議が絡んできており、例年の未成年は婚姻していても取消す
ことができる~というような牧歌的な出題がなされなかったわけですから、これを選ぶ
のは相当不安だったのではないかと思います。問3、4は用地通行権や留置権といった、
マイナー問題がさも当然のような顔で出てまいりました。

そして問題中の問題。今回の試験最大の難問?な問6です。単なる連帯保証の問題では
なく、物上保証が絡む上に、求償が問題となります。物上保証人は当然に求償すれば債
務全額(1500万円)を回収できるかどうか。私はこれを全額ではなく、各人の割合に
応じて回収するのであって、全額は無理であろうと考えました。一方で、選択肢の4は
お金を借りた本人、それを保証した複数の保証人ではなく、その他の第三者中の第三者
が弁済した場合の話で、第三者弁済が認められるのは各種保証人などの弁済をしなけれ
ば自身の土地屋敷をとられてしまうというような立場にある人でなければできないと教
わったことと思います。お金持ちの友人がやってきて、勝手に弁済しちゃいけないんで
したよね。では、抵当権が実行される前に物上保証として供されている建物を買い受け
た第三者は弁済できるか、そして求償ができるかというのが問題になります。過去の判
例によれば、担保の目的となったものを知って購入した人が弁済するのはOKにしよう。
というものがあるそうなので、私はこれを4が正解としました。抵当権消滅請求のお友
達みたいな感じなのではないかな?という甘い予測によるものです。

また、問8は管理についての選択肢が登場し、隣人が隣家が壊れそうだからと勝手に直
した場合、費用が請求できるかという顔の四角い室長の笑百科や、某法律相談所で出て
きそうな過去未出題のものが出てまいりました。こちらも難問といえるでしょう。問10
もかなり高度な相続の問題であり、嫡出子だから比率で分配してハイ、おしまいとはい
きませんでした。例年通り権利関係は難しく、例年以上にここからはじめた方の足下ど
ころか膝上くらいをすくっていった印象です。合格される方は、問14までを6~7点以上
で切り抜けていると思われます。

【法令上の制限】
今年は国土利用計画法からの単体での出題がなく、問15に都市計画法が出現。しかも連
発です。受験上、時間がかかる割に旨味がないとして捨てる方も少なくない細々とした
規定がしっかりと出てきておりまして、テクニックでぶつかっていった方は1問むしりと
られてしまったのではないでしょうか。また、問17の建築基準法の規定などは建築関係
の方でなければ解けない問題といってもいいかと思います。この内容を網羅している教
材があるとすれば、それはそれで細に入り微に入り書かれすぎていて、勉強がはかどら
なかったのではないかと心配するほどです。

問20の土地区画整理法は換地等々面倒なことが多く、旨味の少ない分野ですが、今年は
それに輪をかけて個人施工者の問題が出題されました。個人施工者の扱いはどうなのか、
少しでも知識があればいいのですが、まったくのカラッポですと常識とテクニックで立
ち向かうこととなり、それを見越した出題者にしてやられてしまったのではないかと思
います。法令上の制限は問15~22までですが、合格者はこちらを4問以上正解されたこ
とと思います。

【税・5問免除】
税ならびに5問免除問題は例年になく勉

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